Главная \ Статьи \ Ремонт в арендованных помещениях: минимизация рисков
« Назад

21.03.2017 00:04

Ремонт в арендованных помещениях: 
минимизация рисков

Правоотношения сторон при аренде имущества регулируются гл. 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Обратите внимание! Если в договорах на аренду помещения записано, что обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на арендодателя:

5.2. Арендодатель обязан: … 5.2.3. нести расходы по капитальному ремонту и обновлению инфраструктуры и оборудования Здания;

Такая запись в договоре может привести к тому, что налоговая инспекция при проверке не позволит арендатору учесть расходы на проведенный капитальный ремонт для целей налогообложения прибыли!

В целях уменьшения фискальных рисков в договоре должно быть четко записано, что обязанность по проведению капитального ремонта арендуемого помещения возлагается на арендатора. В противном случае расходы на ремонт у арендатора не будут приняты в уменьшение налогооблагаемой прибыли как экономически необоснованные.

Бухгалтерский учет

Расходы по проведению капитального ремонта арендованных помещений, которые будут использоваться арендатором в производственных целях (то есть арендованных основных средств), признаются расходами по обычным видам деятельности (п. п. 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н).

Расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (допущение временной определенности фактов хозяйственной деятельности) (п. 18 ПБУ 10/99). При этом в случае, когда расходы обусловливают получение доходов в течение нескольких отчетных периодов и когда связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, расходы признаются в отчете о прибылях и убытках путем их обоснованного распределения между отчетными периодами (п. 19 ПБУ 10/99).

Поскольку расходы на проведение капитального ремонта обусловливают получение организацией дохода от использования помещений в течение всего срока их аренды, считаем, что организация предварительно может учесть данные расходы как расходы будущих периодов (п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1988 № 34н), которые подлежат списанию в порядке, устанавливаемом организацией (например, равномерно) в течение срока аренды помещений.

Учет расходов будущих периодов ведется на счете 97 «Расходы будущих периодов» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н). В данном случае учтенные на счете 97 расходы на ремонт ежемесячно равными долями в течение оставшегося срока аренды списываются со счета 97 в дебет счета 20 «Основное производство» (26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Издержки обращения»).

Налоговый учет

В целях налогообложения прибыли не компенсируемые арендодателем расходы на ремонт арендованных помещений включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат (п. п. 1, 2 ст. 260 Налогового кодекса РФ).

Соответственно, в бухгалтерском учете организации возникает налогооблагаемая временная разница, приводящая к образованию отложенного налогового обязательства, сумма которого отражается по кредиту счета 77 "Отложенные налоговые обязательства" в корреспонденции с дебетом счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" (п. п. 8, 10, 12, 15 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль" ПБУ 18/02, утвержденного Приказом Минфина России от 19.11.2002 № 114н).

В данном случае числящаяся в учете налогооблагаемая временная разница будет погашаться по мере признания расходов на ремонт в бухгалтерском учете в качестве расходов отчетного периода. Погашение отложенного налогового обязательства отражается обратными записями по счетам 77 и 68.

Учет арендной платы в период ремонта

Плата за аренду производственных помещений признается организацией расходами по обычным видам деятельности (п. п. 5, 7 ПБУ 10/99). Расходы по обычным видам деятельности принимаются к бухгалтерскому учету в сумме, исчисленной в денежном выражении, равной величине оплаты в денежной и иной форме или величине кредиторской задолженности, которая определяется исходя из цены и условий, установленных договором между организацией и контрагентом (п. 6 ПБУ 10/99). В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов расходы по арендной плате за производственные помещения учитываются по дебету счетов учета затрат в корреспонденции с кредитом счета учета расчетов с арендодателем (76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" или счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками").

В то же время в рассматриваемой ситуации организация в период проведения ремонта не будет использовать помещения в производственных целях. Следовательно, арендная плата за указанный период, на наш взгляд, не включается в расходы по обычным видам деятельности, а отражается как прочие расходы, то есть относится в дебет счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-2 "Прочие расходы".

В целях налогообложения прибыли расходы по арендным платежам относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Признание в налоговом учете расходов по аренде на основании п. 1 и пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ может производиться в последний день отчетного (налогового) периода.

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

На наш взгляд, организация может в целях налогообложения прибыли включить в состав расходов и арендную плату за период проведения капитального ремонта в случае, если у нее имеются доказательства экономической оправданности заключения сделки по аренде помещений на таких условиях.

2. Какими первичными документами должны быть подтверждены данные расходы?

Минфин России разъяснил, что осуществление ремонтных работ признается в том отчетном периоде, когда составлены и подписаны документы, подтверждающие завершение таких работ. Документами, подтверждающими расходы на ремонт основных средств, могут быть, в частности, договор на выполнение ремонтных работ, акт приемки-передачи выполненных работ, платежные поручения (Письмо Минфина России от 6 марта 2007 г. № 03-03-06/1/149).

Отдельно обращаем ваше внимание на налоговые риски, связанные с квалификацией налоговыми органами произведенных работ.

Отнесению на расходы подлежат только затраты на ремонтные работы.

Затраты на реконструкцию учитываются в стоимости основных средств (в том числе и для арендатора в качестве улучшений в арендованное имущество) и списываются на расходы через амортизацию.

Предположим, что согласно расчета стоимости ремонтных работ в офисных помещениях предполагается установка новых перегородок.

В данной ситуации существует определенный риск, что при проверке налоговый орган может квалифицировать данные работы как работы по перепланировке помещений и, следовательно, работы по реконструкции, а не капитальному ремонту.

Между тем, Минфин России в письме от 23.11.2006 № 03-03-04/1/794 разъяснил, как отличить ремонт от реконструкции.

В данном вопросе организациям необходимо руководствоваться следующими документами:

- письмом Минфина СССР от 29.05.1984 № 80;

- Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р) - Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, - утвержденными Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312;

- Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279.

В частности, в Положении МДС 13-14.2000 указано, что при производстве капитального ремонта перегородок здания (помещения) допускается частичная перепланировка с увеличением общей площади перегородок не более 20% (п. III ч. А Приложения 8). Аналогично ВСН 58-88 (р) (п. 5.1) допускает, что при проведении капитального ремонта может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, а именно улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

То есть оба эти документа допускают отнесение перепланировки помещения (устройство перегородок) к работам по капитальному ремонту.

В то же время согласно ВСН 58-88 (р) (п. 5.3) "при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка...".

Таким образом, действующее законодательство не дает однозначного ответа на вопрос, необходимо ли относить работы по перепланировке помещения к работам по реконструкции или к работам по капитальному ремонту.

Реконструкция – работы по улучшению качества объекта основных средств с целью повышения его технических и экономических показателей.

Текущий ремонт здания – ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт здания – ремонт здания с целью, восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Исходя из определения реконструкции, данного в ст. 257 НК РФ, необходимо выяснить, каким образом перепланировка помещения повлияет на производственный процесс, осуществляемый компанией. Если в результате перепланировки улучшатся показатели, характеризующие производственный процесс, то перепланировку следует отнести к работам по реконструкции.

Однако помещение, в котором проводится перепланировка, предназначено для размещения офиса, поэтому сложно оценить, какие показатели надо использовать для ответа на данный вопрос. В таком случае можно использовать показатели, характеризующие рабочий процесс, осуществляемый работниками офиса.

Если арендуемое помещение, и ранее использовалось как офисное, на наш взгляд, можно говорить о том, что в данном случае речь идет о ремонте, а не о реконструкции.

Есть примеры арбитражной практики, подтверждающие такой подход. Так, ФАС Северо-Западного округа (см. постановление от 07.11.2006 по делу № А56-13460/04) поддержал налогоплательщика в споре с представителями налоговых органов по аналогичному вопросу.

Суд указал, что поскольку ИФНС не доказала, что выполненные подрядными организациями работы по перепланировке арендуемых обществом помещений (разборка перегородок и устройство перегородок по новой планировке) являются реконструкцией, а не ремонтом указанных помещений, то общество правомерно включило сумму указанных затрат в состав расходов на ремонт основных средств, учитываемых при расчете налога на прибыль.

Также сообщаем, что по вопросам об отнесении тех или иных работ к капитальному ремонту или реконструкции следует обращаться в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (письмо Минфина России от 23.11.2006 № 03-03-04/1/794).



Комментарии


2016-07-21 09:43:34 МиланаМилана #
Составили смету на ремонт арендованного склада, отдельная статья была стяжка пола. Налоговая посчитала это реконструкцией ? Это так ?
Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.

Авторизация
Введите Ваш логин или e-mail:

Пароль :
запомнить