О порядке исчисления налога на добавленную стоимость
при передаче имущественных прав на нежилые помещения

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача имущественных прав признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Следовательно, передача инвестором соинвестору права требования на долю в строящемся объекте (или в построенном объекте, право собственности на который не зарегистрировано) облагается НДС в общеустановленном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 153 НК РФ налоговая база по НДС при реализации товаров (работ, услуг) определяется налогоплательщиком в зависимости от особенностей реализации произведенных им или приобретенных на стороне товаров (работ, услуг).

Согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходов на приобретение указанных прав.

В то же время каких либо особенностей по определению налогооблагаемой базы при передаче имущественных прав на иные нежилые помещения налоговым законодательством не предусмотрены. Соответственно, согласно п. 2 ст. 153 НК РФ при определении налоговой базы выручка при передаче имущественных прав на нежилые помещения (за исключением гаражей и машино-мест) устанавливается исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной форме, включая оплату ценными бумагами.

При этом налогообложение производится по налоговой ставке 18% (не по расчетной 18/118), а моментом определения налоговой базы будет наиболее ранняя из следующих дат (п. 1 ст. 167 НК РФ):

– день передачи имущественных прав;

– день оплаты, частичной оплаты в счет передачи имущественных прав.

Обращаем внимание, что на день передачи имущественных прав в счет ранее полученного аванса в силу п. 14 ст. 167 НК РФ также необходимо рассчитать налог. При этом суммы НДС, ранее исчисленные с аванса, подлежат вычетам в момент определения налоговой базы (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ).

Аналогичные мнения высказаны в письмах:

• Письмо Минфина РФ от 14 июля 2008 г. № 03-07-11/254;

• Письмо УМНС по г. Москве от 28 марта 2008 г. № 09-11/30092;

• Письмо ФНС РФ от 15 октября 2007 г. № ШТ-6-03/777@;

• Письмо Минфина РФ 20 сентября 2006 г. № 03-04-10/13.